Se você trabalha no agronegócio, o termo georreferenciamento de imóveis rurais certamente já faz parte do seu vocabulário. Este procedimento é fundamental para regulamentar a identificação da sua propriedade rural, sendo uma exigência para todos os proprietários no Brasil.
Ele é indispensável para emitir o CCIR (Certificado de Cadastro do Imóvel Rural). Sem este documento em dia, fica impossível legalizar transferências, como a venda da fazenda, obter financiamentos bancários ou ter acesso a linhas de crédito rural.
Em outras palavras, estamos falando de um processo essencial para uma boa gestão agrícola. Mas você entende como esse processo funciona na prática e quais são as suas obrigações?
Neste artigo, vamos explicar de forma clara quais são as novas regras de georreferenciamento, quando você precisa fazer, quanto pode custar e o que acontece se sua propriedade não estiver regularizada.
O que é georreferenciamento de imóveis rurais?
O georreferenciamento rural é o procedimento oficial do Incra para identificar, padronizar e regularizar todos os imóveis rurais do Brasil. Considerando a imensa extensão territorial do nosso país, ter um sistema organizado é crucial.
Na prática, o processo funciona através de um levantamento topográfico detalhado. Topografia: significa o estudo das características da superfície de um terreno. O objetivo é coletar dados precisos para a identificação exata de cada imóvel, como:
- O formato real do terreno;
- As dimensões e a área total;
- As coordenadas geográficas exatas (latitude e longitude) de cada vértice da propriedade.
Essas informações não servem apenas para a fiscalização e o planejamento do governo. Elas também trazem mais segurança jurídica aos proprietários, pois evitam problemas como sobreposições de área, ocupações indevidas e disputas sobre os limites do terreno.
Além disso, ter o georreferenciamento em dia é um requisito para emitir o CCIR e para realizar praticamente qualquer procedimento legal envolvendo a propriedade. Isso inclui desde a compra e venda do imóvel até a solicitação de financiamento do governo.
Quando é necessário fazer o georreferenciamento?
A Lei 10.267/2001 foi a norma que estabeleceu a obrigatoriedade do georreferenciamento. Inicialmente, era exigido para propriedades com mais de 100 hectares sempre que houvesse alguma alteração na área ou no titular, como nos casos de:
- Compra e Venda;
- Partilha (amigável ou judicial, como em heranças);
- Desmembramento (divisão da área);
- Remembramento (união de áreas);
- Transferência de titularidade;
- Hipoteca para garantia de empréstimos.
Contudo, um decreto federal de 2018 ampliou essa exigência. Agora, todas as propriedades rurais, independentemente do tamanho, precisam realizar o procedimento. Foram definidos novos prazos para que todos pudessem se adequar.
Prazos Oficiais para Regularização
- Imóveis com área acima de 250 hectares: Prazo já vigente e obrigatório.
- Imóveis com área entre 100 e 250 hectares: Prazo venceu em 20/11/2018.
- Imóveis com área entre 25 e 100 hectares: Prazo venceu em 20/11/2023.
- Imóveis com área menor que 25 hectares: Prazo final é 20/11/2025.
Mesmo que os prazos para sua faixa de área já tenham passado, a regularização continua sendo necessária para qualquer transação com o imóvel.
Como fazer o georreferenciamento de imóveis rurais
O processo de georreferenciamento é dividido em duas grandes etapas, que exigem a contratação de um profissional qualificado.
Etapa 1: Análise Documental e Reconhecimento
Antes de ir a campo, o profissional realiza a identificação e o reconhecimento dos limites do imóvel. O objetivo aqui é garantir que as medições posteriores sejam precisas e não entrem em conflito com as áreas vizinhas.
Esta fase inclui uma análise detalhada da documentação tanto do seu imóvel quanto dos terrenos vizinhos. São verificados documentos como a descrição imobiliária do registro de imóveis e qualquer documentação técnica que já esteja registrada no Incra, prevenindo sobreposições.
Etapa 2: Levantamento de Dados em Campo
Com a documentação conferida, o próximo passo é o trabalho de campo. Esta etapa envolve a coleta e análise de dados físicos e geográficos, geralmente utilizando a técnica de fotogrametria.
Fotogrametria: é uma técnica que usa fotografias de alta precisão para medir distâncias, formas e dimensões, criando um mapa tridimensional detalhado da área.
Os dados coletados em campo são organizados e submetidos ao Incra para validação. Uma vez aprovados, eles permitem a regularização do terreno e a emissão ou atualização do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR).
É fundamental destacar: a contratação de um profissional habilitado é obrigatória. Ele é responsável tanto pelo levantamento em campo quanto pelo envio correto de todo o material para o Sistema de Gestão Fundiária (Sigef) do Incra.
Quem pode fazer o georreferenciamento de imóveis rurais?
O serviço deve ser realizado por um profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e que seja credenciado junto ao Incra. Você pode consultar a lista de profissionais credenciados por estado aqui.
Geralmente, são engenheiros agrimensores, engenheiros cartógrafos, arquitetos, tecnólogos e técnicos nessas modalidades. De acordo com a legislação (PL 2087/2004), esses profissionais precisam ter cursado as seguintes disciplinas em sua formação:
- Topografia aplicada ao georreferenciamento;
- Cartografia;
- Sistemas de referência;
- Projeções cartográficas;
- Ajustamentos, métodos e medidas de posicionamento geodésico.
Novas regras para o georreferenciamento rural
Recentemente, o Incra publicou novas regras para o georreferenciamento de imóveis rurais. A principal mudança é que o processo agora pode utilizar metodologias mais modernas, como o sensoriamento remoto e o uso de drones.
Segundo o órgão, essa alteração não afeta direta e imediatamente os proprietários, mas deve facilitar e agilizar o trabalho do profissional responsável, o que pode refletir em prazos e custos mais eficientes.
Essas mudanças foram publicadas na segunda edição do Manual Técnico para Georreferenciamento de Imóveis Rurais em 23 de dezembro de 2022 e entraram em vigor no dia 30 do mesmo mês.
Quanto custa o georreferenciamento de imóveis rurais?
O custo do serviço pode variar bastante, mas a média de mercado geralmente fica entre R$ 250 e R$ 350 por hectare.
No entanto, diversos fatores podem influenciar o preço final cobrado pelo profissional. Os principais são:
- A experiência do profissional contratado;
- Os equipamentos utilizados (equipamentos mais modernos podem ter um custo maior, mas oferecer mais precisão);
- O tamanho da área a ser medida;
- As especificidades do terreno (áreas com mata fechada, relevo acidentado ou difícil acesso costumam ser mais caras).
Por isso, a principal dica é fazer uma boa pesquisa de mercado e solicitar diferentes orçamentos antes de contratar o serviço.
O que acontece se o georreferenciamento não for feito?
Apesar de ser obrigatório, a não realização do georreferenciamento não resulta em multas, sanções ou penalidades diretas para o proprietário. No entanto, as consequências práticas são um grande impedimento para a sua gestão rural.
As principais consequências de não ter a propriedade georreferenciada são:
- Desvalorização do imóvel no mercado, pois a falta de regularização é um grande empecilho para compradores.
- Impossibilidade de legalizar a venda ou qualquer outra transação com a terra, como doações, partilhas ou hipotecas.
- Bloqueio para acessar benefícios governamentais, incluindo linhas de crédito e programas de custeio agrícola.
- Impedimento para qualquer alteração de registro, como mudança de titularidade, dimensão da área, tipo de exploração ou classificação fundiária.
Conclusão
O Brasil possui a quinta maior extensão territorial do planeta. Nesse cenário, manter um registro preciso e atualizado das propriedades rurais é muito mais do que mera burocracia.
O georreferenciamento é uma ferramenta poderosa que, além de evitar conflitos de terra, oferece aos proprietários maior conhecimento e controle sobre seu patrimônio. Com ele, você pode realizar uma gestão mais segura e eficiente da sua fazenda.
Portanto, se você é proprietário de terras rurais, fique atento ao prazo final para realizar o georreferenciamento do seu terreno e garanta que sua propriedade esteja totalmente regularizada para continuar crescendo.
Glossário
CCIR (Certificado de Cadastro do Imóvel Rural): Documento emitido pelo Incra que comprova a regularidade cadastral de uma propriedade rural. É indispensável para realizar transações como venda, partilha, ou para obter financiamentos agrícolas.
CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia): Órgão responsável por fiscalizar e regulamentar as profissões de engenharia e agronomia. Profissionais que realizam o georreferenciamento precisam ser habilitados pelo CREA.
Fotogrametria: Técnica que utiliza fotografias de alta precisão, muitas vezes capturadas por drones, para medir e mapear as características de um terreno. Permite criar modelos tridimensionais detalhados da propriedade rural.
Georreferenciamento de imóveis rurais: Procedimento técnico para determinar as coordenadas geográficas exatas dos limites de uma propriedade rural. Funciona como a criação de um “RG digital” do terreno, garantindo sua localização precisa no mapa e segurança jurídica.
Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária): Autarquia federal responsável pela gestão fundiária e pela reforma agrária no Brasil. É o órgão que estabelece as regras e valida o processo de georreferenciamento.
Sensoriamento Remoto: Coleta de informações sobre a superfície da Terra à distância, geralmente por meio de satélites ou drones. É uma tecnologia moderna utilizada no georreferenciamento para agilizar o levantamento de dados da propriedade.
Sigef (Sistema de Gestão Fundiária): Plataforma online do Incra onde os profissionais credenciados enviam os dados técnicos (mapas e memoriais descritivos) do georreferenciamento para análise, validação e certificação.
Topografia: Estudo detalhado das características da superfície de um terreno, incluindo seu relevo, elevações e depressões. É a base para o levantamento de dados em campo necessário para o georreferenciamento.
Georreferenciamento em dia?
O próximo passo é a gestão integrada
Regularizar sua propriedade com o georreferenciamento é o primeiro grande passo para garantir a segurança jurídica e destravar oportunidades, como o acesso a crédito rural. No entanto, a gestão do dia a dia, desde o controle de custos até a organização de documentos para um financiamento, continua sendo um desafio complexo que consome tempo e energia.
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Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre georreferenciamento e o CAR (Cadastro Ambiental Rural)?
São duas obrigações distintas com finalidades diferentes. O georreferenciamento é um procedimento do Incra para definir com precisão os limites e a área do imóvel, garantindo a segurança jurídica da propriedade. Já o CAR é um registro eletrônico focado no controle e monitoramento ambiental, declarando as áreas de preservação e reserva legal. Ambos são obrigatórios, mas um trata da questão fundiária e o outro, da ambiental.
Meu imóvel tem menos de 25 hectares. Devo esperar o prazo de 2025 para regularizá-lo?
Não é recomendado esperar. Embora o prazo final seja 2025, a falta do georreferenciamento impede qualquer transação legal com o imóvel, como venda, partilha ou solicitação de crédito rural. Se uma oportunidade de negócio surgir antes do prazo, a propriedade irregular será um grande empecilho. Antecipar a regularização evita transtornos e atrasos futuros.
O que acontece se a medição do georreferenciamento mostrar uma área diferente da que consta na escritura?
Isso é bastante comum, pois o georreferenciamento utiliza tecnologia de alta precisão. Se a área real for diferente, o proprietário, com o auxílio do profissional contratado, deverá iniciar um processo de retificação de área no Cartório de Registro de Imóveis. Este procedimento atualiza a matrícula do imóvel para que ela reflita as dimensões e limites exatos certificados pelo Incra.
As novas regras com uso de drones e sensoriamento remoto tornam o serviço mais barato?
Não necessariamente mais barato, mas geralmente mais rápido e eficiente. Essas tecnologias podem reduzir drasticamente o tempo de trabalho em campo, especialmente em terrenos de difícil acesso. Essa agilidade pode resultar em um melhor custo-benefício para o produtor, mas o preço final ainda depende de fatores como a complexidade do terreno e a tecnologia específica usada pelo profissional.
Se eu não pretendo vender ou pegar financiamento, ainda preciso fazer o georreferenciamento?
Sim, a obrigatoriedade é para todos os imóveis rurais, conforme os prazos estipulados por lei. Mesmo sem intenção de transação, a falta de regularização deixa a propriedade juridicamente ‘pendente’, o que a desvaloriza no mercado e pode gerar complicações futuras para herdeiros ou em caso de desapropriação, por exemplo.
De quem é a responsabilidade por resolver uma sobreposição de área com um vizinho durante o processo?
A responsabilidade principal é dos proprietários envolvidos. O profissional técnico apresenta os dados precisos e identifica a sobreposição. A partir daí, os vizinhos devem entrar em acordo sobre os limites corretos, muitas vezes formalizando isso em um documento. Somente após a resolução do conflito de divisas é que o processo pode ser finalizado e certificado pelo Incra.
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