Contratos Agrários: Arrendamento, Parceria e Tributação Rural

Muitos proprietários de terras rurais não têm o interesse ou os recursos para cultivar a terra por conta própria. Felizmente, é possível transferir a posse ou o uso da sua propriedade para outra pessoa ou empresa através de um contrato agrário.

Dessa forma, o dono da terra consegue obter uma renda sem precisar produzir diretamente, enquanto quem deseja produzir, mas não possui terra, ganha a oportunidade de desenvolver suas atividades agrícolas.

Contudo, cada tipo de contrato agrário possui regras específicas de tributação que podem gerar muitas dúvidas. Neste artigo, vamos explicar as principais modalidades de contrato, suas diferenças e como funciona a cobrança de impostos em cada uma delas. Continue a leitura para entender tudo!

O que são Contratos Agrários?

Contratos agrários são documentos que formalizam um acordo sobre a posse ou o uso de um imóvel rural para a exploração de atividades do campo.

Os principais tipos de contratos agrários que envolvem pagamento são:

• Contrato de arrendamento rural;
• Contrato de parceria rural.

Embora os contratos de arrendamento e parceria possam ser feitos de forma verbal, a recomendação do Fisco é que sejam sempre documentados por escrito.

Esses acordos devem seguir as normas do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e do Decreto nº 59.566/66. Para serem válidos, precisam conter informações essenciais do negócio, como:

• Nome completo e dados de ambas as partes (proprietário e produtor);
• Local e data da assinatura do contrato;
• Descrição das partes como arrendador/arrendatário ou parceiro-outorgante/parceiro-outorgado;
• Objeto do contrato (o que está sendo cedido);
• Tipo de atividade agrícola que será desenvolvida na área;
• Destinação do imóvel e outras cláusulas importantes.

Outras Formas de Contratos Agrários

Existem também outras modalidades, como o comodato. Este contrato acontece quando não há pagamento envolvido, funcionando como uma espécie de empréstimo do imóvel rural.

O comodato é muito comum em arranjos familiares, por exemplo, quando um pai cede um pedaço de terra para o filho iniciar uma atividade rural sem custos de aluguel. Como no comodato não existe receita, via de regra, não haverá tributação de imposto de renda.

O comodato é um exemplo de contrato atípico. Além dele, existem outros menos comuns, como:

• Empreitada agrária: Contratação de um serviço específico por um preço fixo.
• Compáscuo: Um acordo para uso comum de pastagens.
• Cambão: Troca de dias de trabalho pelo direito de plantar uma pequena roça.
• Pastoreio de invernagem: Aluguel de pasto por um período para engorda de gado.

A seguir, vamos focar nos contratos que envolvem pagamento e suas implicações fiscais.

Contrato de Arrendamento Rural: Como Funciona

O contrato de arrendamento rural é muito parecido com um aluguel. Nele, o proprietário de um imóvel rural cede o uso do espaço para um produtor, que irá realizar a atividade agrícola mediante o pagamento de um valor fixo.

Neste modelo, o dono do imóvel recebe apenas o valor combinado, independentemente do sucesso ou prejuízo da safra de quem está produzindo.

O arrendatário (quem aluga) tem o direito de usar o solo para as atividades combinadas. Já o arrendador (o proprietário) tem o direito de receber o pagamento em dia. No arrendamento, o proprietário não está envolvido diretamente com a produção.

Valores e Limites do Contrato de Arrendamento

O valor do aluguel não pode ultrapassar 15% do valor cadastral do imóvel. Esse cálculo já inclui as benfeitorias que fazem parte do contrato.

Exceção: Se o arrendamento for de apenas uma parte da área (parcial) e nela ocorrer uma exploração de alta rentabilidade (como horticultura ou fruticultura intensiva), o valor do aluguel pode chegar a 30% do valor daquela área.

O pagamento pode ser definido em um valor fixo em dinheiro. No entanto, é permitido que o pagamento seja feito com uma quantidade de produto (ex: sacas de soja), desde que o valor seja convertido para reais com base no preço de mercado na data do pagamento.

Renovação do Contrato

Ao final do prazo do contrato, o arrendatário tem preferência para renová-lo nas mesmas condições.

Para que isso aconteça, o proprietário (arrendador) precisa notificar o arrendatário sobre propostas de terceiros com até seis meses de antecedência do fim do contrato.

Se o proprietário não fizer essa comunicação no prazo, o contrato é considerado renovado automaticamente. A única exceção é se o arrendatário manifestar sua desistência por escrito até 30 dias após o término do prazo original.

Fonte: (Shutterstock)

Contrato de Parceria Rural: Riscos e Lucros Compartilhados

No contrato de parceria rural, o proprietário cede o uso da terra para outro produtor, mas, diferente do arrendamento, ele participa dos resultados do negócio.

Nesse modelo, não há um aluguel fixo. Em vez disso, proprietário e produtor partilham os riscos e os lucros da atividade. Isso significa que desastres naturais, prejuízos com a lavoura ou lucros recordes são divididos entre ambos, conforme um percentual definido em contrato.

Ponto Chave: No contrato de parceria, o proprietário da terra também é considerado um produtor rural. Por isso, ele precisa ter Inscrição Estadual e emitir Nota Fiscal de produtor.

Existem cinco tipos de parceria rural:

• Agrícola: Para produção vegetal (grãos, frutas, etc.).
• Pecuária: Para cria, recria, invernagem ou engorda de animais.
• Agroindustrial: Para transformação de produtos agrícolas (ex: produção de queijo, cachaça).
• Extrativa: Para extração de produtos (ex: madeira, látex, castanhas).
• Mista: Quando o contrato envolve mais de uma das modalidades acima.

Mesmo que apenas um dos parceiros trabalhe diretamente no campo, os dois são legalmente responsáveis pela atividade desenvolvida na área.

Prazos e Limites da Parceria Rural

Os contratos de parceria têm um prazo mínimo geral de 3 anos. Além disso, a parte do proprietário na divisão dos resultados (lucros) não pode ser maior que os seguintes limites:

• 20%: Quando ele oferece apenas a terra nua (sem preparo).
• 25%: Quando oferece a terra já preparada para o plantio.
• 30%: Quando oferece a terra preparada e moradia para o parceiro.
• 40%: Quando contribui com a terra e um conjunto básico de benfeitorias (como galpões, cercas).
• 50%: Quando oferece a terra preparada, benfeitorias, máquinas e implementos agrícolas.
• 75%: Em casos específicos de pecuária ultra-extensiva.

Assim como no arrendamento, ao final do prazo, o parceiro que produz tem a preferência para firmar um novo contrato.

Contrato de Condomínio Rural: Produção em Conjunto

Um condomínio rural é formado quando dois ou mais produtores decidem explorar a mesma atividade na mesma terra, de forma conjunta.

Nesse caso, eles criam um condomínio com uma única Inscrição Estadual. Todos os documentos fiscais, como notas de compra e venda, são emitidos em nome do condomínio.

Os produtores dividem as despesas e as receitas da atividade, cada um na proporção que foi combinada no contrato do condomínio. Este modelo é muito comum na agricultura familiar, como quando um pai e seus filhos trabalham juntos na mesma propriedade.

Elementos Obrigatórios em Contratos Agrários

A legislação determina que todo contrato agrário deve respeitar algumas regras essenciais para ser válido:

1. Conservação dos recursos naturais: O contrato deve prever práticas que não degradem o meio ambiente.
2. Prazos legais: Os prazos mínimos estabelecidos em lei para cada tipo de contrato devem ser respeitados.
3. Proteção social: As cláusulas devem proteger a parte considerada mais fraca na relação contratual (geralmente o arrendatário ou parceiro-outorgado).
4. Limites de preço: Os valores de aluguel ou as cotas de parceria devem seguir os limites legais.
5. Proibição de serviços gratuitos: O contrato não pode exigir que o produtor preste serviços gratuitos ao proprietário.

Seguir esses requisitos é fundamental para evitar problemas legais e garantir a segurança de ambas as partes.

Como Funciona a Tributação dos Contratos Agrários

A maior diferença entre arrendamento e parceria não está apenas nos riscos, mas principalmente na forma como o Imposto de Renda (IR) é tributado.

Primeiro, é importante lembrar como funciona a tributação do produtor rural pessoa física. Existem duas formas de apurar o Imposto de Renda (IR):

1. Lucro Real: A base de cálculo do imposto é o resultado da fórmula: Receitas – Despesas – Investimentos. Sobre esse resultado, aplica-se a alíquota de IR, que pode chegar a 27,5%.
2. Lucro Presumido: A base de cálculo é uma presunção de 20% sobre a receita bruta total. Nesse caso, não se pode abater despesas ou investimentos. Sobre essa base de cálculo (20% da receita), aplica-se a alíquota de até 27,5%.

Agora, vamos ver como essas regras se aplicam para cada parte em cada tipo de contrato.

Imposto de Renda no Contrato de Arrendamento

• Para o Proprietário da Terra (Arrendador): O valor recebido como aluguel não é considerado receita de atividade rural. É visto pela Receita Federal como um aluguel comum. Por isso, todo o valor recebido será tributado diretamente pelo Imposto de Renda, com a alíquota podendo chegar a 27,5%. A declaração deve ser feita mensalmente através do Carnê-Leão.

  • Exemplo prático: A cada R$ 1.000,00 recebidos de aluguel, o proprietário pode pagar até R$ 275,00 de Imposto de Renda.

• Para o Produtor (Arrendatário): Para quem produz na terra, a notícia é boa. O valor pago pelo arrendamento é considerado uma despesa dedutível da atividade rural. Isso significa que, ao optar pelo Lucro Real, o produtor pode abater o custo do aluguel do seu faturamento, reduzindo a base de cálculo do IR.

Imposto de Renda no Contrato de Parceria Rural

Neste caso, a situação muda completamente. Como o proprietário da terra também é considerado um produtor, ambos serão tributados como atividade rural.

Isso significa que tanto o proprietário quanto o parceiro-produtor podem escolher entre o Lucro Real ou o Lucro Presumido para apurar seu imposto, com base na sua parte da receita.

Se o proprietário optar pelo lucro presumido, a tributação se torna muito mais vantajosa:

• Exemplo prático: Vamos supor que a parte do proprietário na receita foi de R$ 1.000,00.

  1. Primeiro, aplica-se a presunção de 20%: R$ 1.000,00 x 20% = R$ 200,00 (esta é a base de cálculo).
  2. Depois, aplica-se a alíquota de 27,5% sobre a base de cálculo: R$ 200,00 x 27,5% = R$ 55,00.
  3. Resultado: A cada R$ 1.000,00 de receita, o imposto a pagar é de R$ 55,00.

  A alíquota efetiva de imposto sobre a receita bruta fica em apenas 5,5%, uma diferença enorme em comparação com os 27,5% do arrendamento.

Imposto de Renda no Condomínio Rural

No condomínio, a regra é simples: todos os membros são considerados produtores rurais. Portanto, todos são tributados pela atividade rural.

As receitas e despesas são divididas conforme o percentual de cada um no condomínio. Cada membro pode, individualmente, optar pelo Lucro Real ou pelo Lucro Presumido para calcular seu Imposto de Renda devido.

Qual Contrato Agrário é o Melhor para a Fazenda?

Não existe uma resposta única. Todos os contratos têm vantagens e desvantagens, e a escolha ideal depende dos objetivos e do perfil de risco de cada envolvido.

Um bom planejamento tributário é a melhor ferramenta para analisar os cenários e decidir qual contrato é mais interessante financeiramente.

Atenção: O mais importante é que o contrato no papel reflita exatamente o que acontece na prática. Fazer um contrato de parceria apenas para pagar menos imposto, quando na realidade a operação é de arrendamento (aluguel fixo), é uma prática arriscada e pode gerar multas pesadas em uma fiscalização.

Em caso de dúvidas, sempre consulte um profissional especializado em direito agrário ou contabilidade rural.

Atenção: Fiscalizações da Receita Federal nos Contratos Agrários

A Receita Federal tem intensificado as fiscalizações focadas em contratos agrários, através de operações como a Declara Grãos.

O objetivo é cruzar as informações declaradas pelas partes e identificar inconsistências, principalmente a sonegação de Imposto de Renda. Muitos produtores já foram notificados por divergências, como:

• O produtor declara o contrato como arrendamento (para deduzir a despesa).
• O proprietário declara o mesmo contrato como parceria (para pagar menos imposto).

Não adianta declarar o contrato mais “vantajoso” se ele não for o real. A Receita Federal já tem acesso a muitas informações, como suas movimentações bancárias e, principalmente, as notas fiscais eletrônicas.

Um sinal claro para o fiscal: em um contrato de parceria, ambos os parceiros devem emitir notas fiscais referentes à sua parte na produção. Se o proprietário nunca emitiu uma nota fiscal e apenas recebeu pagamentos fixos, fica evidente para a Receita que se trata de um arrendamento.

Conclusão

Neste artigo, você viu as principais diferenças entre os contratos de arrendamento, parceria e condomínio rural, além das particularidades de tributação para cada um.

• No arrendamento, o proprietário recebe um aluguel fixo e paga mais imposto, enquanto o produtor assume todo o risco.
• Na parceria, os riscos e lucros são divididos, e a tributação é mais vantajosa para ambas as partes, que são consideradas produtores rurais.
• No condomínio, todos produzem em conjunto e dividem os resultados e impostos proporcionalmente.

Analisar os prós e contras com um bom planejamento tributário é essencial. Acima de tudo, garanta que seu contrato seja transparente e corresponda à realidade da sua operação para evitar problemas com a fiscalização.

Glossário

• Arrendador / Arrendatário: Termos que definem as partes no contrato de arrendamento. O arrendador é o proprietário que cede a terra (semelhante ao locador), enquanto o arrendatário é o produtor que paga para usar a terra (semelhante ao inquilino).

• Arrendamento Rural: Modalidade de contrato agrário onde o proprietário cede o uso da terra em troca de um pagamento fixo, como um aluguel. Neste modelo, o proprietário não participa dos riscos nem dos lucros da produção.

• Carnê-Leão: Sistema de recolhimento mensal obrigatório do Imposto de Renda para pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior. No artigo, aplica-se ao proprietário que recebe o valor do arrendamento rural.

• Comodato: Um tipo de contrato agrário que funciona como um empréstimo gratuito do imóvel rural. O proprietário cede o uso da terra sem cobrar nenhum pagamento em troca, sendo comum em arranjos familiares.

• Condomínio Rural: Acordo em que dois ou mais produtores exploram uma mesma atividade e propriedade rural de forma conjunta. As despesas e receitas são divididas em proporções pré-definidas, e todos são considerados produtores rurais para fins fiscais.

• Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64): Principal lei federal que regula os direitos e deveres relacionados ao uso da terra no Brasil. Estabelece as regras e limites para os contratos agrários, como prazos mínimos e percentuais de pagamento.

• Parceria Rural: Contrato no qual o proprietário da terra e o produtor compartilham os riscos e os resultados da atividade agrícola. Em vez de um aluguel fixo, os lucros (ou prejuízos) são divididos em percentuais definidos no contrato.

• Regimes de Tributação (Lucro Real vs. Presumido): Duas formas de calcular o Imposto de Renda na atividade rural. No Lucro Real, o imposto é calculado sobre o lucro efetivo (receitas menos despesas). No Lucro Presumido, o imposto incide sobre uma porcentagem fixa (20%) da receita bruta, sem abater despesas.

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Gerenciar as complexidades de cada contrato agrário, especialmente as obrigações fiscais, é um dos maiores desafios para proprietários e produtores. A necessidade de emitir notas fiscais corretamente, apurar impostos e manter tudo organizado para evitar problemas com a fiscalização da Receita Federal consome tempo e exige muita atenção.

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Perguntas Frequentes

Qual é a principal diferença entre um contrato de arrendamento e um de parceria rural?

A principal diferença está na forma de remuneração e na divisão de riscos. No arrendamento, o proprietário recebe um valor fixo (aluguel), independentemente do sucesso da safra, e o produtor assume todos os riscos. Na parceria, proprietário e produtor dividem tanto os lucros quanto os prejuízos da atividade, conforme um percentual acordado.

Para o proprietário da terra, qual contrato agrário gera menos Imposto de Renda?

O contrato de parceria rural é significativamente mais vantajoso em termos de Imposto de Renda. A receita da parceria é tributada como atividade rural, com uma alíquota efetiva muito menor (cerca de 5,5% sobre a receita). Já no arrendamento, o valor recebido é tratado como aluguel, sendo tributado na tabela progressiva do IR, que pode chegar a 27,5%.

No contrato de parceria, o dono da terra também é considerado um produtor rural?

Sim. Na parceria rural, como o proprietário participa dos resultados do negócio, ele é legalmente considerado um produtor rural. Por isso, ele precisa ter Inscrição Estadual de produtor e emitir suas próprias notas fiscais para a sua parte da produção, além de fazer a declaração de Imposto de Renda como atividade rural.

O que acontece se a safra tiver prejuízo em cada tipo de contrato?

No arrendamento rural, o risco é todo do arrendatário (produtor), que terá o prejuízo da safra e ainda precisará pagar o valor fixo do aluguel ao proprietário. Já na parceria rural, o prejuízo é compartilhado entre o proprietário e o parceiro-produtor, na proporção que foi definida no contrato.

É arriscado fazer um contrato de parceria no papel apenas para pagar menos imposto?

Sim, é extremamente arriscado. A Receita Federal cruza informações, como notas fiscais e movimentações financeiras, para verificar a natureza real do contrato. Se for identificado que a operação é, na prática, um arrendamento (com pagamentos fixos), o proprietário pode ser autuado por sonegação fiscal e receber multas pesadas.

O que é um contrato de comodato rural e como ele se difere dos outros?

O comodato rural é um tipo de contrato que funciona como um empréstimo gratuito do imóvel rural, ou seja, não há pagamento envolvido. Ele se difere do arrendamento e da parceria porque nestes há uma contrapartida financeira (aluguel fixo ou divisão de lucros). O comodato é comum em arranjos familiares e, por não gerar receita, geralmente não há incidência de Imposto de Renda.

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